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土地利用規制(用途地域等)

[2018年5月15日]

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用途地域・高度地区・防火地域等の確認

都市計画情報ページのイメージ


  • 地番や住所で検索した場所が地図の中央(「+」印付近)に表示されます。
    地図上をクリックすると以下の情報が一覧表示されます。
    市街化区域、用途地域、高度地区、防火地域等、地区計画、都市計画道路、生産緑地

  • 「白地図」(別ウインドウで開く)から、都市計画課窓口で販売している白地図も印刷可能です。

制限内容の詳細

  • 高度地区・・・具体的な制限内容はこちらをご確認ください。
  • 地区計画・・・届出の流れや各地区の制限内容はこちら を確認ください。

その他の制限

都市計画課が所管するその他の制限
 根拠法必要な届出・制限等 
 公拡法・国土法

大規模な土地や、都市計画道路等がかかる200平方メートル以上の土地では、売買の前や後に届出が必要なことがあります。手続きには数週間以上を要することもありますのでご注意ください。詳しくはこちら(公有地の拡大の推進に関する法律・国土利用計画法)

 生産緑地法 生産緑地に指定されている場所では、営農以外を目的とした土地利用は原則行うことができません。詳しくはこちら

 駐車場法等

コインパーキングや、店舗の有料駐車場など、不特定の方が有料で利用する駐車場は予め届出が必要なことがあります。一定の基準を満たすことが求められますので、早めにご相談ください。詳しくはこちら(駐車場法・奈良県住みよい福祉のまちづくり条例)

 大都市法 土地区画整理促進区域で、土地の形質の変更や、建築物の建築・増築・改築を行おうとする場合は、予め許可が必要です。

このページに掲載しているのは都市計画課が所管する主な制限・届出の概要です。

制限内容の詳細や、境界線付近の制限については必ずお問合せいただくとともに、他課の所管する制限についても併せて注意してください。

土地利用規制について(解説)

都市計画区域

都市計画区域とは、一体の都市として総合的に整備し、開発し、保全する必要がある区域として定めるものです。
都市計画区域では、健康で文化的な都市生活を実現し、機能的な都市活動を確保するために、各種の都市計画を定め、都市計画事業等を実施します。
生駒市は、奈良県の北中部をひとつとして定めた「大和都市計画区域」内にあり、全域が都市計画区域です。

区域区分(市街化区域と市街化調整区域=線引き)

都市計画では、無秩序にまちが広がらないように、一定のルールに基づいて建物の建築などを制限しています。
具体的には都市計画区域を2つに区分して、すでに市街地になっている区域や計画的に市街地にしていく区域(市街化区域)と、市街化をおさえる区域(市街化調整区域)を定めます。

  • 市街化区域(2,140ヘクタール)
    既に市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域です。ここでは用途地域が指定され、また、都市施設の整備、市街地開発事業などが積極的に行われています。
  • 市街化調整区域(3,178ヘクタール)
    市街化を抑制すべき区域で、原則として開発行為や建築行為はできないことになっています。

地域地区

都市計画区域内の土地をその利用目的によって区分し、建築物などに対するルールを決め、土地の合理的な利用を図るために、用途地域などの地域地区を指定します。

用途地域

都市における住居、商業、工業といった土地利用は、似たようなものが集まっていると、それぞれにあった環境が守られ、効率的な活動を行うことができます。しかし、種類の異なる土地利用が混じっていると、互いの生活環境や業務の利便が悪くなります。
そこで、都市計画では都市を住宅地、商業地、工業地などいくつかの種類に区分し、これを「用途地域」として定めています。
用途地域には13種類あり、原則として市街化区域内において定めることになっていますが、生駒市では、そのうちの「工業地域」及び「工業専用地域」「田園住居地域」を除く10種類の用途地域を定めています。

第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域のイメージ図

低層住宅の良好な環境を守るための地域です。小規模な店舗や事務所を兼ねた住宅や小中学校などが建てられます。

第二種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域のイメージ図

主に低層住宅の良好な環境を守るための地域です。小中学校などのほか、150平方メートルまでの一定のお店などが建てられます。

第一種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域のイメージ図

中高層住宅の良好な環境を守るための地域です。病院、大学、500平方メートルまでの一定のお店などが建てられます。

第二種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域のイメージ図

主に中高層住宅の良好な環境を守るための地域です。病院、大学などのほか、1,500平方メートルまでの一定のお店や事務所などが建てられます。

第一種住居地域

第一種住居地域のイメージ図

住居の環境を守るための地域です。3,000平方メートルまでの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。

第二種住居地域

第二種住居地域のイメージ図

主に住居の環境を守るための地域です。ホテル、パチンコ屋、カラオケボックスなどのほか、10,000平方メートルまでの店舗などは建てられます。

準住居地域

準住居地域のイメージ図

道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。

近隣商業地域

近隣商業地域のイメージ図

近隣の住民が日用品の買い物をする店舗等の業務の利便の増進を図る地域です。住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます。

商業地域

商業地域のイメージ図

銀行、映画館、飲食店、百貨店、事務所などの商業等の業務の利便の増進を図る地域です。住宅や小規模の工場も建てられます。

準工業地域

準工業地域のイメージ図

主に軽工業の工場等の環境悪化の恐れのない工業の業務の利便を図る地域です。危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。

容積率・建ぺい率

容積率とは、建築物の各階床面積の合計(いわゆる延床面積)の敷地面積に対する割合のことをいいます。たとえば、敷地面積いっぱいに建築した平屋の建物は10分の10(=100%)、2階建ては10分の20(=200%)になります。同様に、敷地の半分に建築した平屋は10分の5、2階建ては10分の10、3階建ては10分の15ということになります。

建ぺい率とは、建築物の建築面積(いわゆる建て坪)の敷地面積に対する割合のことをいいます。同じ敷地で建て坪が同じであれば、階数に関係なく建ぺい率は同じになります。

高度地区

高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区で、この地区の建築物の高さは、高度地区に関する都市計画で定められた内容に適合するものでなければなりません。生駒市では、用途地域において高さを定めている第1種・第2種低層住居専用地域以外の用途地域が指定されている地域については、全て高度地区を定めています。

都市計画高度地区の詳細
種類建築物の高さの最高限度 
15m斜線高度地区建築物の高さ(建築基準法施行令(昭和25年政令第338号)第2条第1項第6号に定める高さによる。以下同じ。)は、その最高限度を15mとし、かつ、建築物の各部分の高さを当該各部分から隣地境界線までの水平距離に1.25を乗じて得たものに9mを加えたもの以下とする。
15m高度地区建築物の高さは、その最高限度を15mとする。
20m高度地区建築物の高さは、その最高限度を20mとする。
20m高度地区勾配屋根緩和型建築物の高さは、勾配屋根建築物(軒の高さが20m以下であるものに限る。)についてはその最高限度を23mとし、その他のものにあってはその最高限度を20mとする。
25m高度地区建築物の高さは、その最高限度を25mとする。
31m高度地区建築物の高さは、その最高限度を31mとする。
40m高度地区建築物の高さは、その最高限度を40mとする。
(注意)既存不適格建築物等の適用除外、15m斜線高度地区における制限の緩和については、お問合せください。

高度利用地区

高度利用地区は、用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の増進を図るため、建築物の容積率の最高限度及び最低限度、建ぺい率の最高限度、建築面積の最低限度並びに壁面の位置の制限を定める地区です。
生駒市では、生駒駅の南北それぞれの再開発事業にあわせ、高度利用地区を定めています。

防火地域及び準防火地域

防火地域及び準防火地域は、市街地における火災の危険性を防除することを目的として定めるもので、防火地域内にあっては建築物はすべて耐火建築物あるいは簡易耐火建築物の構造にしなければなりません。また、準防火地域内にあっては、大規模な建築物は不燃化構造としなければならず、火災の発生・延焼を最小限に抑えることができます。生駒市では奈良県の基準に基づいて、原則として商業地域については防火地域に、近隣商業地域については準防火地域に指定しています。

生産緑地地区

生産緑地地区は、市街化区域内にある農地等の農業生産活動に裏付けられた緑地機能に着目して、公害または災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全等に役立つ農地等を計画的に保全し、良好な都市環境の形成を図るための制度です。
生産緑地地区に指定されると、農地等として管理することが義務付けられ、農地等以外の利用ができなくなりますが、税制上の優遇措置を受けることができます。
生駒市では、指定要件を満たす農地等を生産緑地地区に追加指定する制度があり、随時相談を受け付けています。

また、平成29年に生産緑地法が改正され、特定生産緑地制度が創設されました。

駐車場法

【路外駐車場設置(変更)届出について】

下記の(1)から(3)すべてに該当する場合は、届出が必要です(駐車場法第12条)。届出が必要な場合は、早めにご相談ください。月極駐車場や、駐車料金が無料の場合、小規模な場合は該当しません。

(1)都市計画区域内に設置される駐車場。

(2)路外駐車場で、駐車の用に供する面積が500平方メートル以上であるもの。

(3)料金を徴収する駐車場。

用 語 解 説
都市計画区域 生駒市の場合、生駒市全域が都市計画区域

路外駐車場

(青空駐車場や建築物として設置された通常の駐車場等)

道路の路面外に設置される自動車の駐車のための施設であって一般公共の用に供される(注)もの

(注)不特定多数の者が営業時間内において、自由に使用できる状態にあるもの

駐車の用に供する部分 自動車を駐車するスペースであり、管理事務所、車路、換気装置その他の附属施設部分の面積は含まない

【管理規定について】

路外駐車場の管理者は、あらかじめその業務の運営の基本となるべき管理規定を定め、供用開始後10日以内に届出が必要です。(駐車場法第13条)

管理規定届出様式のダウンロードはこちら

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